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发布人:事业发展部    发布时间:2020/1/15 15:30:44    浏览次数:32

12月11日,湖南省长沙市发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,《通知》明确了商品房价格的构成包括“成本+利润+税金”,其中利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数,平均利润率为6-8%。该《通知》自1211日起执行。

《通知》指出,商品住房价格由成本加利润加税金构成,其中,成本构成包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金八个部分。

此外,另外,《通知》还明确,以下5类费用不得计入商品房价格,包括住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用等。

此外,该通知还明确了办结期限。新建商品住房已达到预售条件的,应在10个工作日内办理销售价格监制;已办理价格监制的楼盘项目,应在20个工作日内办理预售许可证。也就是说,从达到预售条件到核价,再到办理预售许可证,应该在30个工作日内办理。

从此次政策看,房价的构成主要是三部分,主要是包括成本、利润和税金。从成本的规定来看,主要是包括土地成本和建安成本等,从这两年来看,关键还是地价的把控。而从利润的计算来看,其提到了平均利润率为6%-8%,这显然也是一种限制利润的做法,有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。另外此次政策也提到了,在利润的提取过程中,是以成本构成的1-4项之和,这四项内容主要是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费等,这对于一些房企和购房者估算房价和利润空间等都有积极的作用。

此次长沙政策从成本管控的角度设定利润,可以理解为是房住不炒下的一个新的创新版本。这也是回归工程项目的成本定价法,对于一些工程项目科学管理的项目,可以获得更高的利润,而对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说,利润自然也难以做高,这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。(澎湃新闻  2019-12-11